STJ mantém despejo de inquilino que quitava aluguéis atrasados, mas repetia inadimplência de forma contumaz
Decisão da Terceira Turma reconhece abuso no direito de purgar a mora e valida rescisão contratual por inadimplemento habitual
Brasília (DF) – O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento importante para o direito locatício ao manter a decisão de despejo de um inquilino que, embora quitasse periodicamente os débitos de aluguel para evitar a rescisão do contrato, reincidia constantemente no atraso dos pagamentos. O caso, julgado sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, reforça que o direito de purgar a mora não pode ser utilizado de forma abusiva para perpetuar descumprimentos contratuais.
O caso
O processo (REsp 2.225.450) analisou a situação de um locatário que acumulava prestações em atraso, efetuava o pagamento das parcelas vencidas para suspender ações de despejo e, pouco tempo depois, voltava a inadimplir – repetindo esse ciclo ao longo da vigência do contrato.
Apesar de o Código de Processo Civil permitir ao devedor purgar a mora (ou seja, quitar os valores atrasados para elidir a rescisão), a ministra relatora destacou que tal faculdade não é ilimitada. “A legislação não pode ser instrumentalizada para proteger conduta reiterada de descumprimento”, afirmou em seu voto.
Fundamentação da decisão
Para a Terceira Turma do STJ, o tribunal de origem agiu corretamente ao considerar o histórico de inadimplência do inquilino, e não apenas os pagamentos pontuais realizados. A corte entendeu que:
- O pagamento isolado das parcelas em atraso não afastava a conduta reiterada de violação contratual;
- A repetição do comportamento caracterizava inadimplemento habitual, figura jurídica que autoriza a rescisão do contrato independentemente de quitação posterior;
- Permitir a purga da mora em casos de abuso configuraria incentivo à insegurança jurídica nas relações locatícias.
Impacto para o mercado imobiliário
A decisão tem repercussão prática significativa para locadores, administradoras de imóveis e operadores do direito. Ao reconhecer que a reiteração de atrasos pode justificar o despejo mesmo com a quitação dos débitos, o STJ equilibra a proteção ao devedor com a necessidade de preservar a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
Especialistas apontam que o julgamento estabelece um parâmetro para análise de casos semelhantes: não basta olhar o momento do pagamento; é necessário avaliar o comportamento global do locatário ao longo do tempo.
O que fica para os contratos de locação
- Para locadores: documentar o histórico de inadimplência é essencial para comprovar a habitualidade do descumprimento;
- Para inquilinos: a purga da mora continua sendo um direito, mas seu exercício deve ser feito com boa-fé e sem reiteração de atrasos;
- Para advogados: a fundamentação das petições deve destacar o contexto fático e a reiteração, não apenas os aspectos formais do pagamento.